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住宅ローンの種類


住宅ローンの選択にあたっては、金利タイプの絞込みが重要です。ポイントは単に金利が低い、高いではなく将来のライフプランが鍵となります。

変動金利型


適用金利は半年ごと、返済額は5年ごとに変わる

変動金利型は、借入期間中、市場の金利に連動して上昇したり下降したりする住宅ローンです。
一般的に変動金利型は、
・金利は半年ごとに見直される。
・返済額は、5年ごとに見直されるが、上昇幅は従前の返済額の1.25倍まで。
というタイプが多いです。

急激な金利上昇が起こると、元金が減らないことも

毎月返済額は「元金+利息」で構成されていますが、半年ごとの金利変更によってその内訳が変わります。金利が上昇し続ければ利息が増えて、元金がなかなか減らない・・・。という事態が発生する可能性があるということです。


短期間で返済できる人に向く

変動金利型は一般的に、金利が高い時期や今後下降する場合にメリットが得られます。しかし、低金利の現在でも短期間で住宅ローンを組む方や、期間短縮の繰上返済を利用して短期間に完済できる方にはメリットが得られる商品です。
なお、短期間とは10年~15年を目安にしています。

固定金利期間選択型

当初の数年間は金利が固定されている

当初から数年間は、金利が固定される住宅ローンです。当初の固定期間は2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、25年などがあります。固定期間が短いほど、金利は低くなっています。

固定期間終了後のライフプランが重要

固定期間終了後は、その時点の金利で改めて変動金利型や固定期間選択型などを選ぶ仕組みです。そのため、金利が上昇していればその分返済額も増えることになり、ライフプランが重要になります。

たとえば、お子様が12歳で教育費用がかさむ期間が10年間の場合は、10年固定金利型を選ぶ方法があります。10年間は金利の上昇を気にすることもなく、比較的低金利なので毎月返済額も抑えることができます。

10年後に仮に金利が上昇していても教育費用がかからないので、対応が可能になります。このようなケースではメリットが得られます。

全期間固定金利型

完済まで金利が変わらない

最初から最後まで金利が変わらないもので、融資実行時または申し込み時の金利が適用されます。将来の金利上昇リスクが無い分、適用金利は高くなります。

低金利時にはメリットがある

将来の金利が上昇すると見込まれる場合で、長期間で返済をする場合はメリットがあります。また、毎月返済額が一定のため、繰上返済の計画や教育資金、老後資金の準備など他の資金計画が立てやすいこともメリットです。

フラット35

長期固定金利の代表格である

フラット35は、住宅金融支援機構による住宅ローンですが、民間の金融機関が窓口となっています。全期間固定金利型で民間の金融機関が独自に用意している全期間固定金利型の住宅ローンよりも金利が低いのが特徴です。
また、フラット35を利用するには、一定の技術基準をクリアする証明が必要になります。

メリットが豊富なフラット35S

現在「フラット35S」が人気です。これは、通常のフラット35の技術基準よりさらに高度な技術基準を満たすと利用できます。
内容は、当初10年間は、基準の金利から1.0%を優遇してくれるものです。例えば、通常2.7%の金利であれば、当初10年間は1.6%で利用できます。11年目以降は通常通り2.7%に戻ります。

審査基準が緩やか

民間の住宅ローンに比べて、審査が緩やかなのも特徴です。比較的住宅ローン  が組みにくい個人事業主の方や、年収の低い方も借りられる可能性が高いです。

その他

社内融資や公務員共済の利用

勤務先によっては、社内融資や提携ローンなど専用の住宅ローンが利用できる場合があります。金利がさらに優遇されるなどメリットが大きいこともありますので、確認すると良いでしょう。

社内融資は注意が必要

ただし、社内融資の場合「いかなる理由でも退職する際は一括返済すること」が条件となっているのが一般的です。利用する場合は、確認しておきましょう。

 

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